Fragen & Antworten

Hier finden Sie die am häufigsten gestellten Fragen und unsere Antworten dazu.

Wie kann Eigentum erhalten werden?

Kann ein Immobilienkredit nicht bedient werden, so gibt es zwei Verlierer: den Kreditnehmer, aber auch die Bank. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, bleibt der Bank aufgrund ihrer Richtlinien und den Vorgaben der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) nur wenig Handlungsspielraum – selbst dann, wenn der Kreditnehmer später wieder in der Lage ist, den Kredit zu bedienen. Bei einer Zwangsversteigerung werden in der Regel nicht mehr als 80% des Verkehrswertes erzielt, teilweise erheblich weniger.

Mit dem daraus resultierenden Spielraum erwirbt die ISO das Objekt für den Klienten, um es ihm, nach Wiederherstellung seiner Bonität, rückzuübertragen und gleichzeitig eine, der bisherigen Finanzierung vergleichbare, monatliche Belastung zu ermöglichen.

Warum benötigt der Schuldner die ISO?

Hauseigentümern, denen der Kredit gekündigt wurde, finden in der Regel keine Bank, die einen neuen Kredit gewährt, um den gekündigten Kredit abzulösen.
Die ISO nimmt mit eigener Bonität einen Kredit auf und erwirbt das Objekt für den Klienten oder finanziert die Immobilie unter Einbeziehung des Eigentümers um.

Kann jede Immobilie übernommen werden?

Nein – die ISO übernimmt nur das von der Familie bewohnte Haus. Anlageobjekte oder gewerbliche Objekte kommen für diese Hilfe nicht in Betracht.

Was kostet die Beratung?

Es entstehen keine Beratungskosten.

Die einzigen Kosten entstehen in Form eines Treuhandhonorars bei Objektübernahme.

Was wird zur Beurteilung des Falles benötigt?

Die ISO benötigt das Verkehrswertgutachten, einen aktuellen Grundbuchauszug, der gegebenenfalls durch einen Notar online eingeholt werden kann, die Kontaktadressen der Gläubiger mit Darlehens- und Telefonnummer, die Mitteilung des Gerichts über den Versteigerungstermin und aktuelle Einkommensunterlagen der Eigentümer.

Wie schnell kann die ISO helfen?

Die ISO kann bis kurz vor dem Versteigerungstermin helfen. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Verkehrswertgutachtens des Gerichts, aufgrund dessen das Objekt und seine Lage beurteilt werden können.

Gibt es eine Garantie, dass die ISO Meistbietender bleibt?

Nein – allerdings liegen die meisten Zuschläge bei Zwangsversteigerungen zwischen 60% und 80% des Verkehrswertes, und oftmals darunter.
Die Obergrenze des ISO Gebotes zuzüglich der Kosten liegt bei 80% des Verkehrswertes. In Absprache mit dem Klienten kann diese Grenze durch eine finanzielle Unterstützung aus dem Familienverbund angehoben werden.

Was kostet das Treuhandverhältnis?

Der Treuhandvertrag unterscheidet zwischen dem einmaligen Treuhandhonorar, das in der Regel aus dem Kredit finanziert wird, und einer monatlichen Nutzungsentschädigung.

Das Treuhandhonorar richtet sich nach der Höhe und Dauer der Finanzierung.

Die Nutzungsentschädigung setzt sich aus Kapitaldienst, Grundbesitzabgaben,  Gebäudeversicherung, einer Risikolebensversicherung und bei Bedarf einer Instandhaltungspauschale zusammen.
(Der Kapitaldienst umfasst dabei den durch die ISO aufgenommenen Bankkredit, dessen Zinssatz 1 : 1 weitergegeben und dessen Tilgung über einen Sparvertrag mit 2% Einlage der Finanzierungssumme pro Jahr finanziert wird.)

Wie wird sichergestellt, dass der bisherige Eigentümer weiterhin im Haus wohnen kann?

Mit dem bisherigen Eigentümer wird notariell ein Treuhandvertrag abgeschlossen, der das Innenverhältnis zwischen der ISO und dem bisherigen Eigentümer regelt.

Wie wird sichergestellt, dass der bisherige Eigentümer das Haus zurückerhält?

Die Rückübertragung auf den bisherigen Eigentümer wird durch ein notarielles Rückübertragungsangebot sichergestellt, das der Eigentümer jederzeit annehmen, aber auch auf die Kinder oder sonstige Familienangehörige übertragen kann. Das Rückübertragungsangebot wird im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert.

Wie lange dauert es bis zur Rückübertragung?

Die Rückübertragung erfolgt, sobald der Eigentümer seine Bonität wieder hergestellt hat und die Schufa bereinigt ist. Dies ist in der Regel nach 5 Jahren der Fall. Sollte diese Zeit nicht reichen, wird der Treuhandvertrag bis zu 10 Jahre je nach Bedarf jährlich verlängert.

Kann der Eigentümer den Kreditvertrag der ISO übernehmen?

Die finanzierende Bank stellt in Aussicht, dass eine Fortsetzung des Kredites durch den früheren Eigentümer nach Bonitätsprüfung erfolgen kann. Die Bank kann sich durch die regelmäßige Zahlung der Nutzungsentschädigung auf das Treuhandkonto von der Zuverlässigkeit des Eigentümers überzeugen.

Gibt es eine Möglichkeit, ohne Eigentumsübergang auf die ISO die Immobilie umzufinanzieren?

Ja – wenn die grundbuchlichen Voraussetzungen vorliegen.
Das ist häufig der Fall, wenn nur ein Gläubiger eingetragen ist oder nur ein Gläubiger das Zwangsversteigerungsverfahren betreibt.
In diesem Fall wird dem Eigentümer ein neuer Kredit ermöglicht, indem die Bonität des Eigentümers durch die der ISO ersetzt wird. Zwischen Eigentümer und ISO wird in diesem Fall ein Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen.

Übernimmt die ISO auch Objekte, bei denen der Kredit nicht gekündigt wurde und keine Zwangsversteigerung droht?

Ja – interessant ist ein solches Modell besonders für ältere Eigentümer, deren Immobilien weitgehend abgezahlt sind und die Kapital für Ihr Alter benötigen.
In diesem Fall ist eine Finanzierung auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens möglich.